’20년 들어 코로나19로 인한 저금리 환경, 자산가격 상승 등으로 가계부채 증가세가 지속되었습니다. 이에 따라 최근(’21.10.23) 금융위원회에서 「가계부채 관리 강화방안」을 발표하였습니다. 동 방안은 지난 4월 29일에 발표된 「가계부채 관리방안」을 기조로 후속 보완과제 및 추가 대응방안을 제시함으로써 가계부채 증가율의 안정화에 주요 목적이 있습니다. 

 

내용의 구성을 살펴보면 3대 추진과제, 2개 기반 조성, Plan B로 구성되어 있는데, 특히 3대 추진과제는 ① DSR 제도(총상환능력심사)의 실요성 강화, ② 제2금융권의 맞춤형 관리 강화, ③ 분할상환 유도로 가계부채의 질적 건전성 제고입니다. 금번 대책의 핵심은 지난 4월에 발표된 차주단위 DSR 관리계획의 기존 일정을 단축함으로써 주담대 및 신용대출의 증가 속도를 조절한다는 내용입니다. 

 

따라서 이번 포스트에서는 DSR 규제 강화방안의 주요 내용을 살펴보고, 이러한 규제가 향후 주택시장에 어떠한 영향을 미칠지 예상해 보겠습니다.

 

 

이번 10월 23일에 발표된 DSR 기준 강화 방안의 주요 내용은 다음과 같습니다. 

 

 

첫째, 차주 단위 DSR 관리 적용의 시기를 조기에 앞당겨 시행한다는 것입니다. 당초 4월 29일에 발표된 DSR 기준 강화방안에서는 총 대출액 2억원 초과(2단계)와 총 대출액 1억원 초과(3단계) 차주의 DSR 40% 적용 시점이 각각 ’22년 7월과 ’23년 7월로 예정되었습니다. 이번 대책에서는 2단계 적용 시점을 기존 ’22년 7월에서 ’22년 1월, 3단계 적용 시점을 기존 ’23년 7월에서 ’22년 7월로 앞당겨 조기 시행하는 것으로 변경되었습니다. 현재에는 차주별 DSR 40% 적용 기준이 주담대의 경우 규제지역의 6억원 초과 주택, 신용대출의 경우 총대출액 1억원 초과에 한해 적용됩니다. 아직까지 주택시장에서는 DSR 1단계 시행으로 인한 대출 규제의 영향이 크지 않은 것으로 보입니다. 그러나 ’22년 1월과 7월에 DSR 2·3단계가 단계적으로 적용된다면, 내년의 가계대출에서 DSR 규제가 상당한 제약 요인이 될 것으로 보입니다. 

 

 

 

둘째, 제2금융권의 DSR 기준을 강화한다는 것입니다. 최근 은행권 가계대출 관리강화로 인해 제2금융권을 중심으로 가계대출의 풍선효과가 심화되었습니다. 이에 따라 금번 대책에서는 제2금융권의 업권별로 차등 적용되고 있는 차주단위 DSR과 평균 DSR을 강화하는 내용을 담고 있습니다. 차주단위 DSR은 기존 60%에서 50%로 강화되고 업권별 평균 DSR은 기존 60%~160%에서 50%~110%로 강화될 예정입니다. 제2금융권의 변경된 DSR 기준 적용 시기는 ’22년 1월부터입니다. 내년에는 제2금융권에서도 DSR 적용 기준이 강화됨에 따라 가계대출의 풍선효과가 상당 부분 차단될 것으로 예상됩니다.

 

 

 

셋째, DSR 계산시 대출 산정만기를 현실화한다는 것입니다. 일반적으로 대출만기가 단축되면 DSR이 높아져 동일한 대출환경에서도 대출가능 금액이 줄어드는 효과가 있습니다. 반대로 최근 주택금융공사에서는 보금자리론 및 적격대출에 한해 청년층과 신혼부부를 대상으로 40년 만기 모기지 대출을 도입하였는데, 이는 대출만기를 늘려줌으로써 DSR이 낮아져 대출가능 금액이 증가하는 효과가 있습니다. 현재에는 DSR 계산 시 신용대출의 경우 7년, 比주택담보대출의 경우 10년이 적용되고 있는데, ’22년 1월부터 신용대출은 5년, 比주택담보대출은 8년으로 축소될 예정입니다. 특히 지난 4월에 발표된 신용대출 DSR 산정만기의 현실화(5년 적용)는 내년 7월로 예정되었으나, 이번 대책으로 계획보다 6개월 앞당겨 시행될 예정입니다. 

 

 

한편 향후에도 가계대출 증가세가 지속 확대 시 검토가능한 추가관리방안(Plan B)도 제시하고 있습니다. 금융회사 평균DSR 및 차주단위 DSR 규제비율을 추가로 강화하고, 차주단위 DSR 적용대상을 추가로 확대하는 방안이 검토될 수 있습니다. 또한 전세대출 증가세가 지속될 시에는 전세대출 취급후 추가 대출시 DSR에 전세대출 원금을 포함하거나 전세대출 보증비율을 축소하는 방안도 고려될 예정입니다. 

 

 

금번 가계대출 관리 방안의 핵심은 DSR 2·3단계의 조기 도입이라고 생각됩니다. 내년부터 대출액 2억 초과 차주와 1억 초과 차주의 DSR 40% 규제가 단계별로 시행됨에 따라 향후 시장에 어떠한 영향을 미칠지 관심이 커지고 있습니다. 따라서 통계청 가계금융복지조사의 마이크로데이터를 활용하여 대출액 2억 초과 차주와 1억 초과 차주의 DSR 규제 영향을 간접적으로 살펴보겠습니다.

 

대출액 2억 초과 차주에 한해 DSR 분포 비중을 살펴보면, DSR 20% 이하와 DSR 20%~40% 구간에서 각각 38.9%와 28.2%의 비중을 차지하고 있습니다. 대출액 2억 초과 차주 중 67.1%가 DSR 40% 이하로 DSR 규제에 크게 영향이 없을 것으로 보입니다. 한편으로는 2억 초과 차주 중 32.9%는 주담대 및 신용대출 시 DSR 규제로 인해 대출가능 금액이 줄어들 수 있다는 것을 의미합니다. 분석자료에는 다주택자, 전월세 거주자 등이 모두 포함되어 실제 주택 구입에 따른 대출제약 비중으로 보기 어려우나, 이러한 점을 감안하더라도 낮지 않은 수치라고 판단됩니다. 

 

한편 대출액 1억 초과 차주에 한해 DSR 분포를 살펴보면, DSR 40% 이하의 비중이 72.5%를 차지하고 있습니다. 일반적으로 대출액이 적을수록 DSR이 낮은 수치를 보이며, 이러한 이유로 대출액 1억 초과의 DSR 40% 이하 비중이 2억 초과에 비해 낮게 나타났습니다. 다만 이 경우에도 1억 초과 차주 중 27.5%가 DSR 40%를 초과하여 대출 규제 영향이 어느 정도 있을 것으로 보입니다. 
 

 

 

한편 전체 차주 가구를 대상으로 DSR 수준을 살펴보면, 중위수 기준으로 가구소득이 높을수록 DSR 수준이 낮아지고 있습니다. 소득수준이 낮은 1분위의 경우 DSR 중위수가 19.1%인 반면, 소득수준이 가장 높은 4분위의 경우 11.7%로 나타났습니다. 특히 소득 1분위의 평균치는 171.9%로 다른 소득분위에 비해 크게 높은 것으로 나타나, 소득 1분위의 일부 가구에서 DSR 수치가 극단적으로 높은 것으로 파악됩니다. 즉, DSR 규제 강화는 소득 1분위의 취약계층에게 상당한 대출 제약을 가져올 수 있으므로 이들 취약가구의 경우 다양한 주거 금융지원 방안이 필요해 보입니다. 

 

 

 

앞에서 살펴본 것처럼 내년에 차주별 DSR 40% 규제의 대상이 확대된다면, 가계부채 증가율이 상당부분 억제될 것으로 예상됩니다. 또한 현재 규제지역에서 높은 LTV 규제가 적용되는 상황에서 DSR 추가 규제 강화는 주택 구매자의 측면에서 자금 조달에 상당한 부담이 될 것으로 보입니다. 특히 LTV 규제가 강하지 않은 非규제지역의 차주나 소득수준이 낮은 차주의 경우에는 주택 구입 시 LTV 규제보다는 DSR 규제로 인해 대출가능 금액이 감소할 여지가 있습니다. 따라서 앞으로는 주택 구입 이전에 다른 금융부채를 미리 상환하고 대출만기는 최대한 늘림으로써 DSR 수준을 낮추는 전략이 주택 구입 자금 마련에 많은 도움이 될 것입니다. 

 

기준금리 인상과 가계대출 규제 강화의 지속이 내년 주택시장의 흐름에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 특히 기준금리 인상은 DSR 산정 시 분자인 대출 원리금상환액을 높임으로써 DSR을 높이게 되는 원인이 됩니다. 즉, 현재는 DSR 규제 수준이 높지 않으나 앞으로 시장금리의 급격한 상승이 이루어진다면 대출규제 압력이 높아질 가능성이 있겠습니다. 내년에 주택 구입을 계획하고 있다면 소득수준, 금융부채 현황 등을 면밀히 검토하여 대출계획을 마련할 필요가 있겠습니다. 한편 금번 가계부채 관리방안으로 주택시장의 안정화에 많은 도움이 되길 기대해 봅니다.

 

*출처: 우리은행 공식 네이버포스트