작년 하반기부터 주택정책의 주요한 특징은 주택시장 경착륙 방지를 위해 그동안 강화된 규제를 완화하는 데 초점을 두고 있습니다. 특히 주택금융제도 측면에서는 LTV 규제 완화, 규제지역 해제 확대 등으로 주택 구입 여건을 개선하는 정책들이 시행되었습니다. 이는 최근의 기준금리 인상에 따른 주택 수요가 급격히 위축됨에 따라 시장 정상화를 위한 조치들로 해석될 수 있겠습니다. 

 

올해에도 이러한 정책 기조가 지속될 것으로 예상되는데, 올해 변경되는 주택금융정책의 주요 내용을 정리해 본다면 향후 주택시장의 흐름을 예측하는 데 도움이 될 것입니다. 

이번 포스트에서는 규제지역, 주택 관련 대출기준의 주요 변경 내용을 정리하고 이에 따른 주택시장의 영향을 간략히 살펴보겠습니다.

 

 

2023년에 주택금융에 영향을 미치는 주요 정책들은 대출 규제 완화를 통해 주택시장의 연착륙을 유도하는 데 목적이 있습니다. 특히 그동안 주택 수요 억제를 위해 규제지역 및 주택 보유에 따라 LTV를 차등 적용하는 정책들이 시행되었는데, 올해부터는 이러한 부분에 대한 규제 완화 정책들이 많이 포함되어 있습니다. 2023년에 시행되는 주택금융정책의 주요 변경 내용은 아래와 같습니다. 

 

첫째, 올해 1월 5일부터 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구를 제외한 전국 대부분이 非 규제지역으로 지정되었습니다. 기존에는 서울, 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명이 규제지역으로 지정되었는데, 서울 4개 구를 제외한 나머지 지역이 규제지역에서 해제되었습니다. 

 

주택금융 측면에서 규제지역 해제는 주택담보대출(이하 주담대) LTV 확대를 가져와 차주의 대출한도를 증가시키는 효과가 있습니다. 현행 규제지역의 LTV 상한은 50%인 반면, 非 규제지역의 LTV 상한은 70%입니다. 또한 다주택자의 경우 규제지역에서는 주담대가 허용되지 않으나, 非 규제지역에서는 주담대가 허용되고 LTV 상한이 60%로 변경됩니다. 이처럼 규제지역 해제 확대는 주택거래 회복과 주택시장 연착륙 유도에 긍정적 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, DSR은 규제지역과 관련 없이 모든 지역에서 40% 규제가 적용되고 있는 만큼 소득이 낮은 계층에서는 대출 제약의 완화 효과는 크지 않을 것으로 예상됩니다.   

 

 

둘째, ’22.11월에는 HUG 중도금대출 보증이 가능한 분양가 상한선 기준이 9억원에서 12억원으로 변경되었습니다. 그동안 분양가 9억 원을 초과하는 분양주택에 대해서는 중도금대출이 불가능하였는데, 주택가격 급등에 따른 고가주택 기준 상향에 부응하여 12억 원 이하의 분양주택에서도 중도금 대출이 가능하게 되었습니다. 올해 1분기 이내에 중도금대출이 가능한 분양가 기준에 대한 규정이 한 차례 더 변경될 예정인데, 분양가 기준이 폐지되어 모든 분양주택에 대한 중도금대출이 가능할 것으로 보입니다. 해당 규정은 소급 적용될 예정인데, 중도금대출 실행일이 해당 규정의 개정일보다 늦다면 중도금대출이 가능할 것으로 보입니다. 

 

일례로 최근에 분양한 둔촌 올림픽파크포레온의 경우 84㎡의 분양가가 12억 3,600만원부터 13억 2,040만원 수준에서 분포하고 있어 현행 규정으로는 중도금대출이 불가능하였습니다. 그러나 1분기 이내에 중도금대출에 대한 보증 규정이 아래와 같이 개정될 예정이고 올림픽파크포레온의 중도금 납부 시점이 6월로 예상됨에 따라 중도금 대출이 가능하게 되었습니다. 이처럼 중도금대출 분양가 기준 변경은 고가 분양주택의 미분양 리스크 해소에 상당한 도움이 될 것으로 판단됩니다. 

 

 
셋째, 현행 생활안정자금 목적 주담대의 경우 규제지역과 무관하게 대출한도가 2억원으로 한정되었으나, 대출한도(2억원)를 폐지하고 기존 LTV·DTI 기준에서 관리될 예정입니다. 이와 더불어 규제지역의 15억 초과 APT에 대한 주담대 허용에 맞추어 임차보증금 반환 목적 주담대도 대출한도 2억원 제한 규정이 폐지될 예정입니다. 최근 경기 불황으로 어려움이 가중되고 전셋값이 하락하고 있는 상황에서 주택 임대인의 임차보증금 반환에 상당한 도움이 될 것으로 예상됩니다. 
 

 

넷째, 규제지역 다주택자에 대한 주담대 금지 규제가 해제되고, LTV 상한이 30% 이내로 변경될 예정입니다. 대부분 지역이 非 규제지역으로 지정된 상황에서 다주택자 주담대 규제 변경은 다른 규제 완화 정책에 비해 시장 영향이 크지 않을 것으로 보입니다. 그러나 규제지역으로 지정된 서울 4개 구에서는 다주택자 주담대 허용으로 주택 수요 증가에 긍정적 영향이 있을 것으로 보입니다.
 

 

 

다섯째, 올해 1월 30일부터는 안심전환대출과 적격대출을 통합한 고정금리 상품인 “특례보금자리론”이 한국주택금융공사에서 운영될 예정입니다. 금리 인상 시기에 대응하여 기존 보금자리론에 비해 주택가격·소득요건 등의 가입 조건을 크게 완화하였으며, 1년 동안 한시적으로 시행될 계획입니다. “특례보금자리론”의 금리 수준은 작년에 시행한 우대형 안심전환대출보다 다소 높은 수준이나, DSR 규제가 적용되지 않고 중도상환수수료가 없다는 장점이 있습니다. 또한 최대 0.9%p의 우대금리 혜택이 있어 소득수준이 낮은 청년가구, 신혼가구 등에서는 충분한 금리 경쟁력이 있는 상품으로 보입니다.
 

  

 

 

최근 전국 주택 매매거래량은 2021년 하반기부터 낮은 수준을 보이고 있으며, 특히 2022년 7월 이후부터 월 매매거래량이 4만 호를 하회하고 있어 주택 매매거래의 침체가 지속되고 있습니다. 이러한 매매거래량 감소는 매도호가와 매수호가의 격차 확대, 높은 주택가격에 대한 매수 부담 증가, 대출금리 상승에 따른 주택매수심리 둔화 등에서 원인을 찾아볼 수 있겠습니다. 

 

또한 주택 거래량 감소로 인해 주담대 잔액의 증가세도 둔화되고 있습니다. ’22년 3분기 기준 은행 주담대 잔액은 637.6조원으로 전분기에 비해 3.2조원 증가에 그치고 있습니다. ’22년 들어 차주별 DSR 규제 강화와 기준금리 인상으로 분기별 증가 폭이 2~3조원으로 낮은 수준을 보이고 있습니다.

 

 

 

최근 주택금융 규제 완화 정책들이 지속적으로 추진됨에도 불구하고 주택시장 내·외부 환경의 불확실성 증가로 향후 주담대가 급격히 증가할 가능성은 높아 보이지 않습니다. 다만 다주택자에 대한 주담대가 허용되고 중도금대출의 분양가 상한 기준이 폐지될 예정임에 따라 향후 주택 관련 대출은 현행보다 다소 증가할 여지가 있어 보입니다. 또한 기준금리 인상 추세가 지속되는 상황에서 금리 수준이 상대적으로 낮은 정책모기지(특례보금자리론, 디딤돌대출 등)의 수요는 당분간 지속될 것으로 예상됩니다.

 

한편 非규제지역 확대, 분양권 전매제한 완화, 다주택자 취득세·양도세 중과 완화 등과 같은 거래 활성화 정책 시행으로 주택 수요는 이전보다 증가할 것으로 보입니다. 현재는 주택 매매거래량이 역대 최저 수준을 기록하고 있으나, 향후 주택시장 외부 환경(금리, 물가상승률 등)의 불확실성이 해소되고 거래 활성화 정책이 지속적으로 추진된다면 매매거래량도 다소 회복될 것으로 예상됩니다.
 

 

*출처: 우리은행 네이버포스트