지난해 부동산시장은 역대급 한파를 겪었다. 2022년 전국에서 생애 최초로 부동산을 매수한 매수자는 2021년의 약 절반 수준으로 감소하였고 12월에는 전국 1순위 청약 미달률은 50%를 넘기기도 했다. 일부 아파트단지의 경우 실거래가격이 코로나 19 이전으로 회귀했다는 언론 보도도 나왔다. 코로나 19 이후 가격 상승분을 그대로 반납한 것이다.

아파트매수 예정자에게는 이런 상황이 오히려 기회가 될 수 있다. 서울 주요 지역의 대단지 아파트에서조차 이전 최고가보다 30% 이상 낮은 가격으로 실거래가 되는 등 하락세가 가파르다. 호가는 지속적으로 내려가고 있고, 매수 의사를 밝히면 가격조정도 가능해졌다. 기존 매도자 우위 시장에서 매수자 우위 시장으로 바뀐 것이다.

 

하락장 거래에서는 매수자가 주도권을 가진다. 매매를 급하게 원하는 매도자가 많으며 경매라는 추가 선택지가 매수자에게 있기 때문이다. 경매 또한 충분한 공부가 뒷받침된다면 좋은 아파트를 남들보다 훨씬 싸게 매수할 수 있는 수단이다. 특히 올해는 경매시장에 더 많은 기회가 있을 것이기에 부동산가격 하락장에 아파트 경매에 주목해야 하는 세 가지 이유를 서술해보고자 한다.

 

 

 

올 한 해는 아파트 경매물건이 증가해 매수자의 선택지가 다양해질 것으로 보인다.

 

한국 무역의존도는 2021년 기준 69.6%로 미국 20.4%, 일본 25.3%에 비해 약 3배가량 높다. 무역의존도가 높은 한국에 고금리 고환율은 위기로 다가온다. 한국 무역수지는 2022년 3월 이후 지속적으로 마이너스(-)를 기록하고 있으며 23년 1월에는 적자 규모가 약 127억 달러에 이를 만큼 커졌다.

 

2008년 미국 투자은행(IB) 리먼브러더스발 글로벌금융위기 당시에도 지금처럼 경제 상황이 좋지 않았다.

 

글로벌금융위기가 있었던 2008년과 2009년의 경매물건 추이를 살펴보자.

 

<서울 강남 3구 경매물건 개수(2007년~2009년)>

 

2008년 당시 서울 아파트 경매물건은 3566건에서 이듬해 5862건으로 64% 이상 증가했다. 

2007년 서울 아파트 경매물건이 2008년과 비슷한 수준이었던 것을 고려하면 2009년의 경매물건 증가는 다소 가파른 상승세였다.

 

당시 한국은행은 2008년 8월 5.25%에 이르던 기준 금리를 6개월 만에 2%까지 하향 조절했으나 경매물건 증가세를 막지 못했다.

 

현재 한국의 상황은 금리인상 시기로 무역수지 적자라는 악재까지 겹친 상황이다. 한국은행은 2021년 7월 0.5%에 불과했던 기준금리를 지난 1월 3.5%까지 인상할 만큼 급격한 금리 인상을 단행했다. 이는 곧 대출금리 급등으로 이어져 아파트 보유자의 원리금 상환 부담을 급격하게 키우는 결과로 나타나고 있다.

 

이에 따라 올해 상반기부터는 경매시장에 나오는 아파트 물건이 증가할 가능성이 크다. 특히 감정평가 이후 경매 개시까지 6개월 정도 소요되는 만큼 올해는 조정된 부동산 시세를 반영해 감정가가 하락한 경매물건이 많아질 것으로 보인다.

 

 

 

경매물건이 많아지는 동시에 기존 경매물건의 유찰도 잦아지면서 최저입찰가는 하락할 전망이다.

 

지난해 상반기 30~50% 선을 유지했던 서울 아파트 경매 낙찰률은 하반기 14%(11월)까지 급락했는데 이는 162건의 경매물건 중 단 23건만 낙찰되고 나머지는 유찰되었다는 뜻이다. 경매에서 유찰되면 다음 최저입찰가는 통상 20~30% 낮아진다. 그만큼 시장가보다 싸게 낙찰받을 수 있는 환경이 조성되는 것이다.

 

<서울 아파트 경매 진행 건수 및 낙찰가율, 낙찰률>

자료 : 지지옥션

 

경매는 물건에 대한 권리분석 등 선행학습이 필요해 단순 매매보다 진입장벽이 높다. 미리 공부하지 않은 실수요자는 경매가 아닌 매매를 택할 가능성이 크다. 이는 곧 최저입찰가가 급격히 내려가더라도 경매시장에 새롭게 뛰어드는 경쟁자 수는 많지 않다는 의미다.
즉, 준비된 투자자들에게 올 한 해 경매는 좋은 물건을 싼값에 매수할 수 있는 좋은 도구가 될 것이다.

 

 

 

낙찰가는 경매가 아닌 매매를 준비하는 투자자에게도 가격판단의 지표가 될 수 있다.

 

지난해 10월 경매에서 낙찰된 경기도 성남시 창곡동 아파트 사례를 살펴보자. 이 아파트는 1500세대 규모의 대단지에 지어진 지 8년차인 준신축 아파트다. 중층 30평형 매물이 작년 10월 10억3650만원에 낙찰됐다. 낙찰을 받은 사람은 한 달 전 실거래가 12억원보다 1억6000만원 이상 낮은 가격에 매수한 것이다. 이 사실이 알려진 뒤 채 일주일이 지나지 않아 중층에 같은 평형 매물이 매매시장에서 10억원에 거래됐다. 한 달 뒤에는 이보다 낮은 9억9500만원의 실거래가가 기록됐다.

 

'거래 절벽' 하락장에서 집을 사려는 사람은 서두를 필요가 없다. 따라서 위와 같은 낙찰 사례는 하나의 매매기준점이 된다. 이처럼 낙찰가를 기준으로 새 시세가 형성될 수 있으므로 관심 아파트가 경매시장에 등장하는지 꾸준히 살펴볼 필요가 있다. 특히 2021~2022년 최고가를 달성한 뒤 거래가 단절됐던 아파트의 경우 매도자와 매수자의 눈높이 차이가 큰 경우가 많다.

 

또 500세대 미만 아파트의 경우 대단지보다 거래가 적어 시세 산정에 어려움을 겪는다. 관심 아파트가 이에 해당한다면 경매사례가 있는지 꼭 확인해보자. 유찰가와 낙찰가, 복수 응찰자 존재 여부, 차순위 응찰가 등이 매수 적정가를 판단하는 유용한 가늠자 역할을 해줄 것이다.

 

 

 

경매는 잔금을 임차인 보증금으로 내기 어려운 구조다. 통상 낙찰 후 30일 이내에 잔금을 납부해야 하며 거주 중인 세입자가 있다면 퇴거해야 하는 명도리스크도 존재하기 때문이다. 매도인과 협의해 잔금일자를 조정할 수 있고 신규 세입자를 들여 잔금을 치를 수 있는 매매보다 경매가 까다로운 이유다.

 

잔금을 대출로 조달하고자 한다면 입찰 전 경매자금대출에 대해 자세히 알아봐야 한다. 일반적인 대출한도는 낙찰(경락)가의 최대 80%로 감정가 대비 LTV 비율만을 고려해 자금계획을 정하면 안된다. 여러 번 유찰돼 낙찰가가 감정가보다 낮아지면 계획한 금액 대비 대출비율이 줄어 자금 조달 계획에 문제가 생길 수 있으니 유의해야 할 것이다.

 

 

<경매와 매매의 차이점>

 

 

 

흔히 경매로 산 물건은 불길하다는 편견이 있다. 경매에 나온 물건은 제각각 사연을 가지고 있으며 그 사연이 긍정적인 사연은 아니기에 생긴 편견일 것이다. 

하지만 투자자는 이런 편견으로 시장을 바라보기보다는 냉철하고 분석적인 눈으로 시장을 바라봐야 한다.

 

부동산시장은 대세하락장의 시작과 급락 후 회복이라는 두 가지 시나리오가 팽팽하게 줄다리기 중이다. 매수를 고려 중인 투자자라면 시세보다 싼 가격에 매수해 하락리스크를 방지하려고 할 것이다. 매수방법의 하나로 경매시장 또한 선택지에 넣어보자. 누군가에게는 불길하다는 그 물건이 나에게는 큰 이익으로 돌아오는 복된 물건이 될 수도 있을 것이다.
 

 

*출처: TWO Chairs Vol. 59