일반적으로 거시경제 요인 중 금리는 자산시장의 가격을 결정하는 주요한 요인입니다. 특히 주택시장은 과거와 달리 주택금융에 대한 접근성이 용이함에 따라 금리 수준이 주택 수요에 밀접한 영향을 주고 있습니다. 코로나 이후 주택가격이 상승한 배경에는 경기 침체 방지를 위해 역대 가장 완화된 통화정책의 시행에 있다고 봅니다. 그러나 이러한 통화정책의 부작용으로 인플레이션 압력이 가중되는 상황에서 각국의 중앙정부들은 기준금리를 급격히 인상하였으며, 이는 오히려 글로벌 주택가격 하락에 직접적인 원인이 되고 있습니다. 

 

비단 이러한 현상이 국내 주택시장에서도 예외가 아니며, 주택가격 및 전세가격의 급격한 하락이 전세사기와 같은 사회적 혼란을 야기하고 있습니다. 그러나 최근에는 주택 관련 대출금리가 다시 하락함에 따라 주택시장이 회복되는 전환점에 있습니다. 이번 포스트에서는 주택시장 관련 금리 추이를 살펴봄으로써 향후 금리 수준이 어떻게 될지 진단하겠습니다. 

 

 

미국 기준금리는 인플레이션 억제를 위해 ’22년 이후 10회에 걸쳐 단계적으로 인상되었습니다. ’22.1월에 미국 기준금리는 0.13%를 기록하였는데, 불과 15개월이 지난 ’22.5월에는 5.13%로 크게 상승하였습니다. 그러나 최근에는 미국의 물가상승률이 다소 둔화됨에 따라 기준금리 인상 압력이 약화되는 상황입니다. 최근 개최(’23.5.12)된 미국 FOMC 회의에서는 은행 파산으로 인한 신용 리스크 증가, 통화정책의 지연 효과 등으로 인해 6월에는 기준금리 동결 가능성이 높아지고 있습니다.

 

한국 기준금리는 ’21.8월 선제적 금리 인상 이후 지속적인 상승세에 있습니다. ’22.1월에 한국 기준금리는 1.25%로 나타났으며, ’23.1월에 3.5%까지 인상된 이후 현재는 동결된 상황으로 금리 인상 폭이 미국에 비해 높지 않은 상황입니다. 국내 기준금리 결정에 영향을 미치는 소비자물가 상승률(전년동기대비)을 살펴보면, ‘22.7월 정점(6.3%)을 기록한 이후 둔화세를 보이고 있으나 아직까지 물가안정목표치(2.0%)에 비해 높은 상황입니다. 한국은행에 따르면 금년 소비자물가 상승률은 국제유가 하락, 경기 둔화 등의 영향으로 작년(5.1%)보다 낮은 3.5% 수준이 예상되며, 내년에는 물가안정 목표치인 2% 내외로 안정권에 진입할 것으로 전망됩니다. 따라서 향후 국내 기준금리는 물가상승 압력이 낮아지는 만큼 당분간 동결될 가능성이 높으나 하락 전환을 예상하기에는 이르다고 판단됩니다. 

 

한편 韓‧美 기준금리 격차는 ‘22.7월 이후 역전되었으며, ’23.5월 기준 금리 격차가 –1.63%p로 격차 폭이 확대되는 추세에 있습니다. 향후 미국 기준금리가 추가적으로 인상된다면, 한국 기준금리의 인상 압력은 커질 수도 있겠습니다. 

 

 

 

한국은행에서 발표되고 있는 주담대 금리는 ’23.3월 기준 4.40%로 나타났는데, ’22.10월에 주담대 금리가 고점(4.82%)을 기록한 이후 5개월 연속으로 하락세를 보이고 있습니다. ’23.4월 기준 코픽스 금리와 금융채 금리도 동반 하락추세를 보이고 있어, ’23.4월 주담대 금리도 전월에 비해 하락할 가능성이 높아 보입니다. 최근의 주담대 하락세는 높은 기준금리에도 불구하고 금리 수준이 상대적으로 낮은 정책모기지(특례보금자리론 등) 수요 증가, 은행권의 가산금리 축소‧우대금리 확대 등에 원인을 찾을 수 있겠습니다. 그러나 주담대 금리가 ’22.6월에 4%를 상회한 이후 여전히 4%대 수준을 유지하고 있어 본격적인 하락세에 진입했다고는 판단하기 어려워 보입니다. 

 

 

일반적으로 은행권의 변동금리 주담대는 코픽스 금리에 영향을 많이 받는 반면, 고정금리 주담대는 금융채 금리에 영향을 많이 받습니다. 23.3월 말 기준 5대 시중은행의 주담대 잔액 중 고정금리 비중은 59.9%, 변동금리 비중은 40.1%로 나타났으며, 신규 취급 주담대에서도 고정금리 비중이 높은 수치(88.1%)를 보였습니다. 이를 감안하면 한국은행의 주담대 평균금리는 금융채 금리에 영향을 많이 받을 것으로 예상됩니다. 다음에서는 코픽스 금리와 금융채(5년물, AAA) 금리의 추이를 간략히 살펴보겠습니다. 

 

코픽스 금리는 ’22.11월 4.34%로 정점을 기록한 이후 ’23.2월까지 3개월 연속 하락하였습니다. 3월에는 전월에 비해 소폭 상승하였으나, 4월에 다시 하락하여 3.44%를 기록하였습니다. 특히 4월 코픽스 금리는 기준금리(3.5%)보다 낮은 수치를 기록하였는데, ’10년 2월 코픽스 금리가 도입된 이후 세 번째로 코픽스 금리가 기준금리보다 낮은 현상을 보였습니다. 

 

금융채 금리도 코픽스 금리와 유사한 추이를 보이고 있으며, ’22.10월에 고점(5.08%)을 기록하였습니다. 특히 ’22.11월~12월에는 금융채 금리가 주담대 금리보다 높은 수치를 기록하였는데, 이는 한전채 등의 채권 발행 급증, PF대출 부실 우려 등으로 채권시장의 수급 불안이 주요 원인으로 보여집니다. 그러나 ‘23.4월에는 금융채 금리가 3.90%로 나타나 ’22.10월 고점을 기록한 이후 6개월 연속으로 하락세에 있습니다. 
 

 

 

국내 기준금리는 물가상승률 둔화와 경기침체 우려 등으로 당분간 동결될 가능성이 높아 보입니다. ’23.4월 소비자물가 상승률은 3.7%로 ’22.2월 이후 가장 낮은 수준을 기록하고 있습니다. 또한 금리상승 및 고물가로 인한 가계의 구매력 저하 등으로 경기 하방압력도 커지고 있습니다. 최근 한국은행에서는 ’23년 경제성장률을 1.6%로 예상하고 있는데, 이는 ’22년 2.6%에 비해 1%p 낮은 수치입니다. 그러나 향후 미국 기준금리가 추가적으로 인상된다면, 국내 기준금리의 상승 전환도 예상해 볼 수 있겠습니다. 일부에서는 한‧미 기준금리 격차는 역대 최대 수준인 만큼 국내 기준금리는 금년 하반기에 한차례의 베이비 스텝(0.25%p 인상) 가능성도 제기되고 있습니다.

 

 

최근에는 시중은행들이 대출금리 인하 등 자체적으로 마련한 상생금융 지원을 통해 주담대 및 전세대출 금리를 0.3%p~0.7%p 인하할 계획들이 연이어 발표되었습니다. 또한 안전자산 선호에 따른 국공채 수요 증가가 채권 금리 하락세에 영향을 주고 있으며, 주요 시중은행의 예적금 금리 수준이 안정화됨에 따라 코픽스 금리도 당분간 크게 상승하지 않을 것으로 예상됩니다. 이와 같이 주담대 금리는 은행권의 상생금융 지원과 국내 단기 시장금리의 하향 추세 영향으로 당분간 하락세가 지속될 것이 예상됩니다. 다만 주담대 금리의 하락 추세가 장기화될지는 시간을 두고 지켜볼 필요성이 있겠습니다. 

 

 

*출처: 우리은행 네이버포스트