최근 계속 발표되는 부동산 대책 이후로 세무 관련 상담의 주 내용은 보유 또는 취득 주택의 명의를 공동으로 하는 것이 유리한지, 단독으로 하는 것이 유리한지에 대한 문의다. 그중에서도 공동명의로 할 경우 증여·취득세에 대한 세무 상담이 주를 이룬다. 그래서 주택의 취득부터 보유, 양도까지 공동명의와 단독명의 중 어떤 것이 더 유리한지, 그리고 다주택자 경우의 유불리도 함께 알아본다.

 

 

1. 주택 취득 단계

 

① 1주택자의 단독명의와 공동명의 비교(수도권에서 주택 구입가 15억원으로 시가표준액 10억원을 가정할 경우)

 

 

② 다주택자의 단독명의와 공동명의 비교(기존 1주택자로서 1주택을 추가로 취득할 경우)

 

 

부동산 취득 시 공동명의 또는 단독명의에 대해서는 취득세 절세가 없다. 그 이유는 취득하는 부동산 물건 가액에 대해 세금을 부과하기 때문이다.

 

2. 주택 보유 단계-종합부동산세

 

① 1주택자의 단독명의와 공동명의 비교(공시지가 15억원 주택을 61세가 11년 보유한 경우)

 

 

단독명의로 주택을 보유한 경우와 공동명의로 보유한 경우 종합부동산세의 차이는 약 22만원이다. 만일 단독명의자로서 부동산 공시가격이 12억원을 초과할 경우 장기보유 세액공제나 고령자 세액공제가 적용되지 않는다면 공동명의가 유리할 수 있다. 그러나 세금의 유불리는 납세자의 상황에 따라 다를 수 있음을 다시 한번 강조한다.

 

② 본인과 배우자가 2주택을 각각 1채씩 보유한 경우와 2주택 모두 본인·배우자 공동명의로 보유한 경우의 비교(공시지가 15억원 아파트 2채를 보유한 경우)

 

다주택자가 공동명의로 집을 보유하는 경우에는 오히려 공동명의의 경우가 1,700만원 증가한다. 그 이유는 단독명의로 보유하는 경우에는 중과세율이 적용되지 않지만, 공동명의로 보유하는 경우에는 중과세율이 적용되기 때문이다.

 

3. 주택 처분 단계-양도소득세

 

① 1주택자의 단독명의와 공동명의 비교(5억원에 취득한 아파트를 15억원에 매도, 10년 보유 및 거주한 경우이며 양도소득 기본공제는무시)

 

 

1세대 1주택에 해당하는 경우에는 단독명의와 공동명의로 부담하는 양도소득세 차이가 약 400만원 발생한다

 

 

② 1세대 2주택자의 세금이 중과되는 경우 단독명의와 공동명의 비교

 

 

다주택자로서 공동명의로 매각하는 경우와 단독명의로 매각하는 경우 세금 차이는 약 3,000만원이다. 

 

앞에서 1주택자가 공동명의로 하는 경우와 단독명의로 하는 경우 취득 단계부터 양도 단계까지 살펴보았다. 취득 단계에서는 공동명의든 단독명의든 상관없이 세부담이 동일하며, 보유 단계에서 부담하는 세금은 1주택자의 경우 상황에 따라 다르지만, 다주택자의 경우에는 단독명의가 유리한 것을 알 수 있다. 또한 양도 단계에서는 공동명의가 유리하지만, 단독명의로 보유할 때의 세금과 크게 차이 나지는 않는다. 단독명의 또는 공동명의의 유불리에 대해서는 정답이 없다. 납세자의 상황에 따라 다르기 때문이다.

 

예를 들어 15억원 주택 두 채를 가지고 있는 사람이 배우자에게 증여해 종합부동산세를 줄이고자 할 경우 2주택 중 한채를 증여한다면 부담하는 세금은 3억9,000만원이며, 줄어드는 종합부동산세는 약 4,000만원이다. 4,000만원을 아끼기 위해 3억9,000만원이라는 세금을 부담하는 것이 현명한 판단일지는 의문이다.

 

 

출처: ‘TWO CHAIRS’ Vol.51(2021.11)