지난해 자산시장의 키워드는 “코로나”와 “유동성” 두 단어로 요약할 수 있다. 투자자 관점에서 지난 2년의 코로나 시기는 투자의 시기였고, 투자의 성패도 투자를 실행한 자와 투자하지 못한 자로 쉽게 구분될 수 있다. 그만큼 부동산, 주식, 가상 화폐 등 거의 모든 자산의 가격이 급등하면서 투자 실행 여부에 따른 부의 양극화가 심화하였다.

 

<주택시장> 

 

2021년은 공급 부족과 유동성 공급으로 인한 상승

 

지난해 아파트 가격은 2013년 아파트 가격이 하락에서 상승으로 반전한 이후 가장 높은 상승률을 기록했다. 한국부동산원 자료를 분석한 전국 아파트 매매가격지수(1월~11월) 상승률은 19.43%, 서울은 15.86% 상승했다
 

 

 

2021년 아파트 가격(11월 기준)이 가장 많이 오른 지역은 인천과 경기의 수도권 지역으로 22.43%나 상승했다. 인천 연수구는 40% 넘는 상승세를 보였으며, 개발 호재가 있는 시흥이 38.4% 상승하고 수원, 안산 부천 등도 30%가 넘는 급등세를 보이며 서울 인근 수도권 지역의 상승세가 두드러졌다. 너무 높아진 서울 아파트 가격에 부담을 느낀 실수요자와 투자자들이 인근 수도권으로 밀려난 것으로 분석된다.

 

이와 같은 주택가격 상승에는 개발 호재도 한몫을 하지만, 무엇보다도 신규 주택 공급 부족을 가장 큰 원인으로 볼 수 있다. 2021년 수도권 입주 물량은 11만9천 호로 2013년 이후 가장 적은 공급물량이다. 여기에 20~30대의 MZ 세대까지 주택 매매시장에 뛰어들면서 공급 부족을 가중했다. 공급확대 정책(2.4대책)이 발표된 후 3월에서 5월까지 일시적인 시장 안정이나 2020년 45%나 상승했던 세종시와 대구시가 입주 물량 급증으로 2021년 하락세로 반전하는 사례가 물량 수급이 주택가격의 주요 원인임을 반증해 주고 있다.
 

 

2022년: 대출 규제 Vs 공급물량 부족 

 

2021년 하반기에 서울 지역에서는 전례 없는 거래 감소를 경험했다. 거래량이 월 4,000건 아래로 감소했는데, 이는 2018년 9.13대책에 따른 거래량 감소 이후 처음이다. 이번 거래 감소는 장기간 가격상승에 따른 피로감, 보유세 부담 증가의 원인도 있겠지만, 무엇보다도 가계대출 총량 관리에 따른 주택담보대출 축소가 원인으로 분석된다. 2022년에도 더욱 강화된 차주단위 DSR(총부채원리금 상환비율) 적용과 전세자금 대출이 가계대출 총량 관리에 포함될 예정이다. 사실 주택담보대출 규제 정책은 이미 수차례 발표되었지만, 주택 가격 안정화에 큰 영향을 주지 못했다. 직접적인 매매 자금은 차단할 수 있지만, 전세자금 대출을 통한 우회 통로로 매매자금 조달이 가능했기 때문이다. 따라서 새해에 예정대로 전세자금 대출이 가계대출 총량 관리에 포함되면 매매시장에까지 영향이 있을 것으로 예상된다.
 

 

부동산 시장에 유입되는 유동성은 금융정책을 통해 단기간에 효과를 볼 수 있지만, 신규 주택 공급물량 확대는 단기간에 해결할 수 없다. 2022년 입주 예정 물량은 전국 30만8천 호로 전년보다 8.6% 증가할 것으로 전망되나 수급불안을 잠재우기에 충분한 물량은 아니며, 특히 수도권 입주예정물량은 14만4천호로 공급물량 부족 이슈는 2022년에도 이어질 전망이다. 

 

2022년 주택시장은 공급물량 부족과 투자자들의 투자심리는 지속하겠지만, 종합부동산세등 부동산 관련 과세 부담 증가와 주택담보대출과 전세자금대출 등 대출 여력 축소에 따른 매수자와 매도자간의 힘겨루기로 가격 상승 폭이 크게 둔화하면서 가격 보합세가 전망된다. .
 

 

<수익성 부동산 시장>

 

1) 중소형빌딩 시장 상승세는 지속
 

정부의 강도 높은 주택시장 규제 정책이 이어지면서 상대적으로 규제로부터 자유로운 중소형빌딩시장으로 투자수요가 빠르게 유입되었다. 특히 강남의 웬만한 아파트 가격이 20~30억 원까지 올라가면서 대출을 활용하면 아파트 한 채 매각자금으로 꼬마 빌딩을 손쉽게 살 수 있게 되었다. 
 

 

부동산 중개업체인 리얼티코리아 자료에 따르면 다주택자의 세금 규제와 주택임대사업자의 대출 축소가 주요 골자인 7.10대책 이후 빌딩 거래량이 2배 이상 급증하는 추이가 관찰된다. 이후 유동성이 공급되면서 중소형빌딩시장의 투자 열기는 주택시장보다도 뜨거운 상황이다. 강남 3구는 물론 서울 전역으로 매수세가 확대되고 있으며, 매물보다 매수세가 급등하면서 매도자가 가격을 지속해서 올릴 수 있는 절대적인 매도자 우위 시장이 형성되고 있다.

 

2022년에도 중소형빌딩 투자 수요는 이어질 것으로 예상된다. 당장 인플레이션으로 화폐 가치가 하락하면서 실물인 부동산 투자에 대한 수요는 증가하고 주택과 다르게 중소형빌딩에 대한 대출 규제는 예정된 것이 없기 때문에 투자 여건은 양호한 상황이다. 다만, 기준 금리가 1%대로 진입하면서 중소형빌딩의 가격 상승 폭은 다소 축소될 것으로 예상되지만, 현재 중소형빌딩의 투자목적이 임대수익보다는 시세차익에 대한 기대가 큰 만큼, 1~2회의 추가 금리 인상에도 가격 상승은 이어질 것으로 전망된다.

 

 

2) 오피스텔
 

아파트 가격 상승으로 오피스텔에 대한 투자 수요도 증가했다. 특히 아파트 신축 공급량 둔화에 따른 대체 상품으로 인식되고 전매 제한과 청약가점, 재당첨 제한 등의 규제에서도 자유로운 부분이 투자자들에게 어필하고 있다. 지역적으로는 서울시장보다 수도권 오피스텔의 가격 상승 폭이 가팔랐다. 인천지역 오피스텔 가격지수는 전년동기(10월 기준)대비 3.96%, 경기도는 3.06% 상승하여 서울의 1.33%와 비교하면 3배 정도 상승했다. 다만 연간 상승률이 두 자릿수인 아파트와 비교하면 상대적인 상승 폭은 크지 않다. 2022년에는 아파트 가격 상승세가 둔화되면서, 오피스텔 가격 상승세도 감소할 것으로 예상된다. 

작년에는 오피스텔과 비슷하게 인식되는 생활형 숙박시설에도 많은 투자수요가 몰렸는데, 오피스텔과는 다른 상품임을 인지하고 투자에 나서야 한다. 생활형 숙박시설은 법적으로 주거로 사용할 수 없음에도 현재 가치는 숙박시설이 아닌 오피스텔을 기준으로 평가되고 있다. 주택 시장의 상승세 둔화로 오피스텔 투자 수요가 감소하게 되면, 가장 큰 폭의 조정이 예상되는 상품이 생활형 숙박시설이다.

 

 

 

 

<준공업지역과 도심 단독주택>

 

준공업지역은 “경공업 그 밖의 공업을 수용하되 주거기능 · 상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역”이다. (서울부동산 용어사전). 서울에서는 성수동과 구로구, 영등포구 등의 준공업지역이 대표적이다. 준공업지역이 주목받는 이유는 과거에는 공장 지역으로 기피 지역이었지만, 도심 내 공장이 도시 외곽으로 이전하면서 주거와 상업기능으로 대체되는 추세이며, 주거, 오피스, 판매시설 등 각종 개발이 수월하기 때문이다. 요즘 수요가 폭증하는 지식산업센터 개발은 물론이고, 향후 부족한 도심 주거시설을 공급할 수 있는 중요지역으로 인식되고 있다. 따라서 향후 이 지역에 대한 개발 수요와 투자수요 확대로, 해당 지역 토지 가격 상승이 지속할 것으로 전망된다.

도심의 오래된 단독주택에 대한 수요도 증가할 전망이다. 이미 주요 지역의 단독주택은 중소형빌딩(꼬마빌딩) 개발 수요로 인기가 높다. 여기에 도시형 생활주택과 소형 오피스텔의 공급을 늘리기 위한 정부의 도심 소형주택 활성화 대책으로, 역세권(500M) 주변의 단독주택지까지 개발수요가 확대될 전망이다. 

 

 

<해외 부동산 투자>

 

새해에 큰 폭의 투자 증가가 예상되는 투자처가 해외부동산이다. 과거 2년간 사실상 해외로의 이동이 불가능해지면서 억눌려있던 해외 부동산 투자 수요가 새해에는 급증할 것으로 예상되기 때문이다. 점점 강화되는 국내 주택 투자 시장 규제와 중소형 빌딩 가격 급등으로 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들이 해외로 관심을 돌리고 있다. 물론 미국, 캐나다, 호주, 싱가포르 등 주요 투자국가의 부동산 가격도 국내 못지않게 상승하고 있는 부분은 투자에 부정적이지만, 다양한 지리적 투자상품, 분산 투자 효과와 달러 자산 투자 효과에 대한 기대는 긍정적인 부분이다. 참고로 미국 주택 가격은 지난 1년간(2021년 9월 기준) 19.51% 상승하여 동기간 국내 아파트시장과 비슷한 상승률을 보였다. 
 

 

출처: ‘TWO CHAIRS’ vol.52 (2022.01)