지난 몇 년간 부동산시장은 저금리의 풍부한 유동성에 힘입어 상승세를 이어왔지만, 올 해에는 대출규제와 금리인상 영향 등으로 작년의 상승세를 이어가기에는 여의치 않을 것으로 보인다. 특히, 미국의 소비자물가상승률이 지난 해 12월 전년동월 대비 7% 인상하며 40년래 최고 상승폭을 갈아치웠고 경기회복에 따른 조기 테이퍼링과 더불어 추가 금리인상이 기정사실화되고 있다. 우리나라 또한 미국의 통화정책 정상화 계획으로 주식이나 부동산시장의 불안 요소로 작용하고 있지만 자산가들은 부동산이 다른 투자상품보다 인플레이션 헷지효과나 안정성 측면에서 유리하다는 인식은 확고한 상황이다. 하지만, 투자자들이 부동산을 직접 소유하기 위해서는 많은 투자금액이 필요하기 때문에 일반투자자들이 소액으로 투자하여 소유할 수 있는 간접투자방식을 활용해볼 필요가 있다. 부동산 간접투자방식에는 부동산투자회사(이하 리츠(REITs), Real Estate Investment Trusts)와 부동산 펀드에 투자하는 두가지 방법이 있는데 최근에는 자산가들뿐만 아니라 MZ세대들까지도 부동산투자에 대한 관심도가 높아져 있어 간접투자방식을 많이 활용하고 있는 추세이다. 더불어 블록체인을 기반으로 부동산 수익증권을 거래하는 플랫폼회사들도 입지를 넓히고 있어 일반투자자들이 참여가능한 간접투자는 점차 확대되고 있다. 

 

부동산 상장리츠 vs 공모펀드, 일반투자자들의 선택은?
 

부동산 간접투자방식은 크게 리츠와 부동산펀드로 구분되는데 리츠는 상장리츠와 비상장리츠, 펀드는 사모펀드(투자자 49인 이하)와 공모펀드로 나뉘어진다. 이 중 전문투자자나 기관투자자들을 제외한 일반투자자들이 투자할 수 있는 종류는 공모펀드와 상장리츠(주식회사의 증권이 거래소에 등록되어 매매 가능)로 상장리츠는 2021년말 총 자산총액 기준으로 약 75.6조원 중 13%인 9.8조원(18개), 공모펀드는 전체 펀드설정액 약 134조원 중 2.8%인 3.7조원 수준으로 상장리츠 자산총액이 높은 것으로 분석되었다. 특히, 지난 4년동안 자산총액 추이를 살펴보면 2018년 상장리츠가 공모펀드보다 적었지만 최근까지 약 6배가 증가하여 공모펀드의 약 3배수준까지 성장하고 있는데 두 상품간 공통점과 차이점에 대해 알아보도록 하자.

 

※ 자료: 한국금융투자협회, 국토교통부 리츠정보시스템

 

상장리츠와 공모펀드의 공통점은 비교적 적은 금액으로 우량한 대형부동산에 투자할 수 있고. 일반 금융상품과 비교할 경우 안정적이면서 높은 수익률을 기대할 수 있으며 경험이 풍부하고 전문성을 갖춘 자산운용전문인력이 운영한다는 점이다. 또한, 투자자들은 정기적으로 임대수익과 매각차익에 대해 배당을 받게 되는데 배당소득에 대한 세금은 투자금 5천만원 이하, 3년 이상 투자할 경우 배당소득에 대해 9.9%로 분리과세되지만 5천만원 이상의 투자금에 대한 배당수익은 금융소득종합과세 대상이 된다는 점이다. 반면에, 차이점으로는 상장리츠는 부동산회사의 주식을 매입하여 배당을 받는 구조인 “주식회사” 형태로 영속이 가능하며 투자자인 주주 결정에 따라 운용되지만 공모펀드는 부동산 매입이나 개발대출에 투자하고 투자수익을 받는 방식으로 투자자들로부터 일상적 운용지시를 받지 않고 운용사가 직접 의사결정하므로 소유자들의 의사결정에 미치는 영향이 제한적일 수 밖에 없다. 또한, 투자금은 3년~5년간 만기를 정하여 운용되는데 중간에 환매가 불가능한 특성이 있다.

 

이렇듯 상장리츠와 공모펀드의 특성 중 가장 큰 차이점은 상장리츠의 경우 투자자가 유동화를 원할경우 언제라도 한국거래소에서 주식 매매를 통해 현금으로 유동화시킬 수 있으며 매각 시 주식의 시세차익에 대해서도 ‘소액주주 양도차액 비과세’에 해당되어 양도세가 없기때문에 투자수익을 극대화할 수 있다는 점이다. 이처럼 두 상품을 비교해보면, 투자자 입장에서는 공모펀드보다는 상장리츠가 장점이 많다고 볼 수 있는데, 구체적으로 리츠에 대해서 살펴보도록 하자.

 

리츠는 「부동산투자회사법」에 따라 다수의 투자자들에게 자금을 모아 부동산에 투자·운용하고 수익을 배당하는 간접투자기구로 투자자에게 정기적으로 배당해주는 방식으로 2001년 7월부터 「부동산투자회사법」에 의해 리츠제도가 시행되었다. 이는 리츠를 통해 조성된 거대한 자금이 아파트나 토지 등으로 유입될 경우 가격 폭등의 부작용을 우려해 다른 나라들보다 늦게 도입이 됐다. 현재, 국내 리츠는 위탁관리 리츠, 자기관리 리츠, CR(기업구조조정)리츠 세 가지로 구분하고 있는데 리츠의 분류 기준은 크게 투자대상의 부동산 종류(일반부동산 또는 기업구조조정용)와 회사 종류(상근임직원을 두고 있는 실체회사 또는 비상근임직원을 두고 있는 명목상회사(SPC))로 구분되어진다. 이와 별개로 개발전문 부동산투자회사는 총 자산의 100%를 개발사업에 투자할 수 있으나 자기관리 또는 위탁관리리츠로 설립할 수 있는 세부 종류이다. 보통 투자대상으로는 안정적인 임대수익이 발생가능한 오피스빌딩이나 상업용 부동산, 임대주택에 투자하는데 최근에는 물류창고, 데이터센터 등 대상이 다양화되고 있다.

 

※ 자료: 국토교통부 리츠정보시스템

 

한편, 해외의 경우에는 1960년대 리츠제도를 도입한 미국을 비롯해 독일, 영국, 일본 등이 모두 리츠의 증권상장을 허용하였는데 미국에서는 누구나 자본금 등 일정한 요건을 갖추면 리츠의 설립이 가능하다. 특히 연기금, 금융기관 등 기관투자자들이 대거 투자한다는 특징이 있고, 개인의 경우 투자금액에 상한선이 정해져 있는 특성이 있다. 

 

 

정부의 공모·상장리츠 활성화를 위한 개선 필요성 및 주요내용
 

정부는 이전에도 수차례 리츠 활성화대책을 발표했었지만 리츠회사나 투자자들의 기대에는 다소 부족했다는 평가가 많았다. 그 이유는 리츠의 특성 상 일반투자자에 대한 공모를 원칙으로 한 인가제로 금융위원회 및 국토교통부의 인허가기간이 길고 엄격할 수 밖에 없어 투자대상의 매각의사에 변동이 생기는 경우가 많아 실질적인 리츠의 상품출시까지 여의치않았기 때문이다. 또한, 우리나라는 리츠시장의 빠른 성장에도 불구하고 미국, 독일, 일본 등 선진국의 리츠시장과 비교 시 규모 및 성숙도에 있어 여전히 부족하고, 그 동안 공모리츠가 유동성이 부족한 비상장 위주로 성장하여 개인투자자 입장에서 접근성 확대를 위해 제도의 개선필요성이 제기되고 있었다. 

그래서 정부는 지난 1월 13일 국민이 보다 안전하고 편리하게 리츠에 투자할 수 있는 여건을 조성하고자 「공모·상장 활성화를 위한 리츠제도 개선방안」을 발표하였다. 다시 말해서, 리츠의 특성을 고려하여 규제를 합리화하고 자금모집 관련 애로를 해소하여 상장리츠를 활성화시키며 공모·상장리츠 운영 및 업계에 상장유인을 부여함으로써 우량 리츠에 대한 투자기회를 개인에게 확대하고 비전문 일반인도 안심하고 투자할 수 있는 환경을 조성하고자 한 것이었다. 이에 정부는 1분기내 「부동산투자회사법」을 개정하고 상반기내 하위법령 개정추진을 계획하고 있는데, 주요 내용을 살펴보면 

 

첫째, 공모리츠 인가 시와 공모리츠 자산관리회사 인가 시 금융위 협의사항 심사가 중복적으로 이루어지는 절차를 간소화하기 위해 연기금, 공제회 등 전문 기관투자자가 30% 이상 투자 시 등록제를 적용하며 사업계획 검토를 생략하여 신속한 등록이 이루어질 수 있도록 개선하고

둘째, 리츠에 대한 ˹공정거래법˼상 지주회사 규제 등 합리화하고자 모자(母子)구조의 대형 상장리츠(5천억원 이상)에 대한 지주회사 규제를 완화하여, 우량 리츠의 상장이 증가하도록 지원할 예정이고

셋째, 국민들의 노후대비를 위해 활용하는 연금저축펀드를 통해 공모·상장리츠에 투자할 수 있도록 허용하고

넷째, 투자유형 다양화를 위해 이미 도입된 뉴딜인프라리츠 관련 사회기반시설도 리츠 부동산 자산에 포함될 수 있음을 명확히 하고 “사업시행법인(SPC)에 대한 대출＂이 가능하게 할 예정이고

다섯째, 금융기관, 공적자금, 연기금 등 대형자금이 공모·상장리츠의 최대주주(앵커)가 되어 자금조달과 자산의 관리운영을 지원함으로써 리츠 신뢰성을 높여주도록 유인할 계획이고

여섯째, 차세대 리츠정보시스템을 개발하고, 리츠 공모 시 청약정보 안내를 확대하여 일반 투자자 접근성을 향상할 예정이고

일곱째, 부동산투자회사법에 따른 인가가 없는 경우 “리츠＂명칭 사용을 제한하여 리츠 명칭을 악용한 기획부동산을 차단하고  

여덟째, 투자자 보호를 위한 전문성· 건전성 관리 강화 및 장기간 리츠 미수탁 시 AMC인가 반납 규정 강화 (현행 3년 -> 2년)하고 ’21년 일몰 예정이었던 공모 리츠 배당소득에 대한 저율(9%) 분리과세 및 리츠의 취득세 중과 배제도 연장하기로 하였다.

 

이번 개선 방안이 향후 리츠 시장의 활성화에 마중물이 될까?
 

이처럼 정부는 투자기구인 리츠 특성에 맞지 않는 경직적 규제를 개선하여 정책적 지원을 확대하고 투자자 보호를 강화하여 리츠시장의 지속적인 양적·질적으로 성장시켜 안전하고 편리한 공모·상장리츠를 활성화하려고 노력하고 있다. 하지만, 부동산 간접투자방식인 리츠도 투자상품이기때문에 손실이 발생될 수 있는 위험성이 있는데, 최근처럼 금리가 오르는 시기에는 대출이자 비용이 증가하거나 코로나19 등의 영향으로 공실률이 증가해 배당수익이 줄어들고 주식가치도 하락할 가능성을 배제할 수는 없다. 그럼에도 불구하고, 부동산은 실물 자산들 중 대표적인 인플레이션 헷지상품으로 리츠 역시 동일한 성질의 투자상품이라는 것이다. 또한 리츠는 부동산에 소액으로 투자하여 배당을 받을 수 있고 환금성이 좋으며 부동산 상품별 시장트렌드에 맞는 상품으로 쉽게 갈아탈 수 있다는 큰 장점들이 있다. 따라서, 정부가 의도한대로 일반 투자자들이 투자를 쉽게 할 수 있게 관련 제도들이 개선된다면 향후 리츠가 은퇴세대 및 일반투자자들에게 알토란 같은 부동산 투자상품으로 성장할 수 있을 것으로 예상해본다. 

 

출처: 'TWO CHAIRS' Vol.53(2022.3)