코로나19 이후 경기 회복을 위해 전세계적으로 확장적 통화정책을 통해 시장에 풍부한 통화 유동성이 공급되었습니다. 이러한 통화량 확대는 한국뿐만 아니라 전세계적으로 자산가치에 대한 버블 논란을 야기하였으며, 일부 유동성이 주택시장으로 유입되어 글로벌 주택가격의 급등을 초래하였습니다. OECD 통계자료에 따르면 ’21년 기준 OECD 국가의 연평균 주택가격 상승률은 12.6%로 나타나 전년에 비해 2배 이상의 상승률을 기록하였습니다. 

 

일반적으로 통화량 증가는 주택가격과 밀접한 상관관계를 갖고 있습니다. 통화량 증가 등과 같은 거시환경 변화는 시장금리 하락으로 이어지며, 이는 주택담보대출과 주택수요의 증가를 가져와 주택가격 상승에 영향을 주게 됩니다. 

 

최근까지 주택가격이 급등한 원인은 주택시장내의 수급 불안 요인도 있지만, 통화량 증가에 따른 거시환경 변화가 주요 요인일 것으로 판단됩니다. 그러나 올해 들어서는 통화정책이 긴축으로 전환됨에 따라 금리 인상 요인이 주택가격 하방압력에 크게 작용할 것으로 예상됩니다. 

 

따라서 이번 포스트에서는 이러한 거시적 환경의 주요 변화 방향을 살펴보고, 통화정책 변화에 따른 주택시장의 영향을 진단하겠습니다.

 

 

 

 

코로나19 이후 통화량은 급격히 증가하고 있는데, 시중 유동성을 나타내는 대표적 지표인 M2(광의의 통화)를 이용하여 통화량과 주택가격의 관계를 살펴보겠습니다. ’21년 이후 M2 증가율(전년대비)은 10%를 상회하고 있으며, ’22.3월 기준 M2 통화량은 3,672조원으로 역대 최대 수준을 기록하였습니다. 그러나 올해 들어 M2 증가율은 지속적인 기준금리 인상 영향으로 다소 둔화되는 추세이며, 향후 기준금리 추가 인상이 예상됨에 따라 M2 증가율의 둔화세는 지속될 것으로 전망됩니다. 

 

아래 그림과 같이 M2 증가율과 주택가격 상승률의 추이를 살펴보면, ’20년 이후 두 지표는 동조화되는 경향이 강하게 나타나고 있습니다. ’20년 이후 저금리 상황이 지속됨에 따라 M2 증가폭이 커졌으며, 이는 유동성 확대로 인한 자산 수요의 증가를 가져왔습니다. 특히 일부 유동성이 주택시장으로 유입됨에 따라 주택 수요를 자극하였으며 결과적으로 주택가격 상승으로 이어졌습니다. 그러나 금년 들어서는 다른 상황을 보여주고 있는데, M2 증가율이 둔화되는 추세를 보임에 따라 주택가격 상승률도 둔화되고 있습니다. 따라서 앞으로 통화정책이 어떠한 방향으로 진행될지에 따라 주택시장의 흐름에 많은 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

 

 

한편 시중 유동성의 증가는 주택시장뿐만 아니라 주식시장에도 밀접한 영향을 미치고 있습니다. 코로나19 이후 저금리로 인한 풍부한 유동자금이 주식시장에도 일부 유입되었습니다. 주식시장의 자금 유입을 보여주는 대표적인 지표인 M2 대비 주식 시가총액 비율은 ’20년 이후 증가 추세를 보였으며, ’21.6월에 고점(67.6%)을 기록하였습니다. 그러나 최근에는 하락 추세로 전환되어 ’22.3월 기준 M2 대비 주식 시가총액 비율이 59.0%로 나타났습니다. 이는 통화량 증가에도 불구하고 시가총액이 감소함에 따라 일부 유동성 자금이 주식시장에서 빠져나간 것으로 해석됩니다. 이와 같이 유동성(통화량)의 변화는 자산시장에 밀접한 영향을 주고 있습니다.

 

 

 

통화정책의 주요 수단인 기준금리는 ‘20년 5월부터 ’21년 7월까지 0.5%로 낮은 수준이 유지되었습니다. 그러나 ’21년 8월 이후부터 5회에 걸쳐 기준금리 인상이 진행되고 있으며, ’22년 5월 기준 기준금리는 1.75% 수준입니다. 주목할 점은 금년 1월부터 5월까지 3회의 기준금리 인상이 집중되어 기준금리 인상 속도가 가팔라지고 있다는 것입니다. 

 

한편 최근 미국의 기준금리 인상 시점은 한국보다 늦게 시작되었습니다. 금년 들어 2회에 걸쳐 기준금리를 인상하였는데, 특히 5월에는 기준금리를 0.5%p 인상하는 ‘빅스텝’을 단행하였습니다. 향후에도 연말까지 2회 이상의 ‘빅스텝’이 예상됨에 따라 일각에서는 韓·美 기준금리가 역전될 가능성도 언급되고 있습니다. 참고로 ’18.3월 이후부터 현재까지 한국의 기준금리가 미국에 비해 높은 수준을 유지하고 있으며, ’22.5월 기준 韓·美 기준금리 차이는 0.88%p 수준입니다.

 

향후 국내 기준금리도 당분간 인상 기조가 유지될 것으로 예상됩니다. 다만 기준금리 인상속도는 국내 물가상승률 추이와 미국 기준금리 인상에 밀접한 관련성이 있을 것으로 예상되는 만큼 이들 지표에 대한 추이를 면밀히 지켜볼 필요성이 있겠습니다.

 

 

한편 최근 주담대 금리는 코픽스 금리와 금융채 금리의 동반 상승 영향으로 상승 추세에 있습니다. 일반적으로 코픽스 금리는 변동금리형 주담대에 영향을 주는 반면, 금융채 금리는 고정금리형 주담대에 영향을 줍니다. 또한 기준금리 변화는 금융채 금리보다는 단기금리 성격이 강한 코픽스 금리에 직접적인 영향을 미칩니다. 
기준금리가 상승 기조로 전환된 ’21.8월 이후부터 금융채 금리 상승폭이 코픽스 금리보다 높게 나타나고 있으나, 최근 기준금리의 급격한 상승은 향후 코픽스 금리 상승에 많은 영향을 줄 것으로 판단됩니다. 이러한 시장금리의 상승 영향으로 ’22.4월 기준 주담대 금리는 3.9%로 나타나 ’17년 이후 가장 높은 수치를 기록하였습니다. 향후

 

기준금리의 추가적인 인상이 예상됨에 따라 연말까지 주담대 금리는 5%를 상회할 가능성도 있겠습니다.

 

 

코로나 상황으로 인한 거시 환경변화로 인해 풍부한 유동성이 최근 주택가격 상승에 밀접한 영향을 주었다고 생각됩니다. 이는 비단 국내 주택시장의 특수성이 아니라 글로벌 주택시장에도 동일하게 나타나는 현상으로 보입니다. 

 

주택시장은 수급상황, 규제정책, 세제 등과 같은 미시적 상황에도 영향을 받으나 최근에는 통화정책 변화 등과 같은 거시적 상황에 더 많은 영향을 받는 것으로 보입니다. 높은 물가상승률과 경기 회복으로 인해 통화정책이 긴축으로 전환됨에 따라 주택가격의 하방 압력이 높아지고 있으며, 기준금리의 추가적 인상 여부에 따라 주택경기의 전환점이 좌우될 것입니다. 향후 주택시장을 진단함에 있어 이러한 거시환경 변화에 보다 많은 관심을 가질 필요가 있겠습니다.

 

 

*출처: 우리은행 네이버포스트