요즘 부동산 뉴스들을 보면, 올해 청약 관련 규제가 많이 풀어졌다는 내용을 자주 접할 수 있습니다. 청약으로 내 집 마련을 생각하셨던 분들이라면 관심 가는 내용이 아닐 수 없을 텐데요, 이번 포스트에서는 올해부터 변경되는 청약제도에 대해 쉽게 풀어보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

 

 

본론으로 들어가기 전에, 분양시장의 현황에 대해 간단히 살펴보겠습니다. 분양시장을 판단해 볼 수 있는 지표는 분양 물량과 청약 경쟁률, 그리고 미분양 물량 정도로 볼 수 있겠는데요, 먼저 미분양 물량의 추이는 다음과 같습니다.

 

 

미분양 물량은 2021년 하반기부터 증가하기 시작해, 최근에는 2019년 이후 최고점을 찍기도 했습니다. 참고로 올해 1월부터 3월까지 전국에서 일반 분양된 단지 중 반 이상이 미분양 되었는데요, 미분양이 많아지면 주택시장에 침체를 가져오게 되어 심각한 문제로 이어집니다. 이렇게 미분양이 증가하는 상황이 계속되자 올해 2월에는 최근 2년 중 가장 적은 물량인 2.7천호만 분양되기도 하고, 청약 경쟁률도 대체로 떨어진 상태로 지속되고 있습니다.
 

 

분양시장이 침체되고 미분양이 많아진 것은 대표적으로 금리 상승과 자잿값 상승으로 인한 분양가 상승, 그리고 아파트 매매가격의 하락 때문이라고 볼 수 있습니다. 이러한 상황에서 정부는 청약의 문을 좀 더 열어 수요를 늘릴 수 있는 여러 방안을 발표했고, 현재 대부분 시행 중입니다. 자세한 내용을 같이 알아보실까요.

 

청약 당첨자를 선정하는 방식은 가점제와 추첨제로 구분할 수 있는데요, 먼저 가점제는 청약 가점(무주택기간, 청약통장 가입 기간, 부양가족 수 등에 따라 산정)이 높은 순서대로 줄을 세워 당첨자를 결정하는 방식이고, 추첨제는 가점과 상관없이 추첨을 통해 당첨자를 결정하는 방식입니다. 따라서 점수가 높은 사람에게는 가점제가, 점수가 낮은 사람에게는 추첨제가 유리하게 됩니다. 가점제로 일정 비중을 선정하고, 나머지는 추첨제로 선정하게 되는데 이 비중은 규제지역 여부와 전용면적에 따라 달라지게 됩니다.

 

규제지역과 분양면적에 대해 간단히 알아보면 규제지역은 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 설명할 수 있는데요, 이 중 청약 제도와 관련 있는 것은 주택법에 근거한 투기과열지구, 조정대상지역입니다. 주택시장이 과열되어 있다고 판단되는 곳을 규제지역으로 지정함으로써 여러 규제를 적용하게 되는데, 이름에서 느껴지는 것처럼 투기과열지구에서 조정대상지역보다 더 강한 규제가 적용됩니다.

 

전용면적은 분양면적에서 엘리베이터나 계단 등 공용면적을 뺀 면적인데요, 전용면적이 60㎡ 이하면 소형, 60㎡ 초과 85㎡ 이하면 중형, 85㎡ 초과면 대형으로 생각하시면 되겠습니다. 공용면적을 포함하면 어림잡아 각각 20평형대, 30평형대, 40평형대 정도 된다고 생각하면 쉽습니다.

 

올해부터 이 가점제, 추첨제의 비중이 많이 달라졌는데요, 규제지역을 대상으로 청년·신혼부부의 수요가 많은 85㎡ 이하 중소형에는 점수가 낮은 이들을 고려해 추첨제 비중을 늘리고, 85㎡ 초과인 대형에는 가점이 높은 중장년층을 고려해 가점제를 늘리는 것입니다. 이 개편안이 발표되기 전에는 규제지역 85㎡ 이하(중소형)의 추첨제 비중(투기과열지구: 0%, 조정대상지역: 25%)이 굉장히 낮았기 때문에 청년층에게 다소 불리했다고 볼 수 있습니다. 규제지역의 개편 내용을 보시면 아래 표에서 볼 수 있듯 85㎡ 이하에서는 추첨제 비중이, 85㎡ 초과에서는 가점제 비중이 늘어났지요?
 

 

 

그런데 말입니다. 개편안이 ‘발표’될 당시 서울 전 지역은 투기과열지구 혹은 조정대상지역에 포함되어 있었기 때문에 이 개편안이 모두 적용될 예정이었는데요, 그런데 이 개편안이 ‘실행’되기 전에 우리나라 규제지역이 서울 강남·서초·송파·용산 4개 자치구를 제외하고는 모두 해제되는 일이 생깁니다. 
개편된 규제지역의 가점제·추첨제 비중과 비규제지역의 가점제·추첨제 비중은 다음과 같은데요,
 

 

 

규제지역 85㎡ 초과의 가점제 비중이 높은 것과 대조적으로, 비규제지역 85㎡ 초과의 가점제 비중은 0%입니다. 규제지역에서 비규제지역이 된 지역의 경우 갑자기 가점제 비중이 확 줄어든 셈이 되었습니다.

 

아래 표를 보시면 좀 더 쉽게 알 수 있는데요, 투기과열지구였고 지금도 투기과열지구인 지역(①강남), 투기과열지구였다가 해제된 지역(②성동), 조정대상지역이었다가 해제된 지역(③강북)을 비교해 보겠습니다.

 

지역과 면적을 함께 고려한 총 9개 경우 중에, ①강남의 85㎡초과를 제외하고는 모든 경우에서 추첨제가 늘고 가점제가 줄었다는 것을 확인해볼 수 있습니다. ②성동과 ③강북의 경우는 모든 면적대에서 가점제가 줄고 추첨제가 늘었기 때문에 가점을 열심히 쌓아오셨던 분들에게는 달갑지 않은 상황이라 생각됩니다. 
결론적으로는 규제지역인 강남 3구와 용산을 포함하여 서울 전역의 대부분 면적대에서 기존에 없던 추첨제가 생기거나 전보다 늘어나게 되었습니다. 그만큼 청약 가점과 상관없이 당첨될 수 있는 가능성이 높아진 것인데요, 보다 많은 사람들에게 청약의 문이 열렸다고 볼 수 있겠습니다.

 

또 한 가지, 대부분의 규제지역이 해제되면서 1순위 자격요건도 완화되었는데요, 규제지역에서는 해당 지역에 1~2년 거주해야 했지만, 비규제지역에서는 모집공고일 당시에 거주 중이라면 1순위가 가능합니다. 청약통장 요건도 규제지역의 경우엔 ‘24개월 경과+24회 납입’이지만, 비규제지역의 수도권은 ‘12개월 경과+12회 납입’이니, 절반으로 줄어든 효과가 있습니다. 게다 다주택자도 1순위가 가능해졌습니다. 

 

현재 청약통장이 없다고 해도, 규제지역(강남 3구·용산) 외 모든 수도권에서 12개월이면 1순위로 청약 신청을 할 수 있는 데다 추첨제 비중도 늘었으니, 이전보다 청약의 문이 넓게 열렸다고 볼 수 있겠습니다.

 

 

미분양 물량이 생기면 무순위 청약을 통해 당첨을 노려볼 수 있는데요, 기존에 무순위 청약을 하기 위해서는 해당 지역에 거주해야 하고, 본인과 가족 구성원이 모두 무주택자일 경우에만 가능했습니다. 그런데 올해 3월부터는 다른 지역에 살더라도, 또 이미 주택을 소유하고 있다 해도 무순위 청약을 신청할 수 있게 되었습니다. 앞서 보여드린 것처럼 현재 미분양 물량이 많이 쌓여있는 상황인데요, 무순위 청약 신청 요건에서 거주 지역과 주택 소유 여부에 대한 제한이 사라져 보다 많은 사람들이 청약 신청을 할 수 있게 되었습니다.

 

 

분양을 투자수단으로 이용하는 것을 막고, 실제 거주할 사람들에게 청약 당첨의 기회를 주기 위해 규제해 놓은 것이 있는데요, 그중 하나가 바로 ‘분양권 전매 제한’입니다. 분양 당첨 후 입주할 수 있는 권리인 ‘분양권’을 다른 사람에게 일정 기간 양도할 수 없도록 한 것인데요, 이 기간에 분양권을 팔 수 없으니 분양받아서 바로 입주할 실거주자가 청약 신청을 하도록 유도한 것입니다. 올해 3월까지는 길게는 10년까지도 전매가 제한되었고, 서울 같은 경우는 전 지역이 규제지역에 속하였기 때문에 적어도 3년의 제한이 있었는데요, 올해 4월부터 전매 제한 기간이 완화되면서 서울의 경우 강남 3구·용산은 3년, 그 외 지역은 1년으로 줄어들게 되었습니다.

 

 

전매제한 기간이 줄어들면 분양을 받고 나서 중도금을 치르고 있을 시기에도 분양권 매각이 가능하기 때문에 당첨자의 중도금·잔금의 부담이 줄어들고 투자 수익을 빠른 시간 내 얻을 가능성도 생깁니다.

 

또 한 가지 규제 완화 내용은 분양가 상한제 지역의 ‘실거주 의무 폐지’입니다. 당첨 후 분양 받은 당사자가 입주하여 일정 기간 반드시 거주하도록 한 것이 ‘실거주 의무’인데요, 실거주 의무가 없다면 입주 시점에 다른 사람에게 전월세를 줄 수 있어 받은 보증금으로 잔금과 그간 대출로 충당한 금액의 부담을 줄일 수 있지만, 투자 목적으로 이용될 수 있기 때문에 일정 기간 당첨자가 직접 거주하도록 한 것입니다. 이 실거주 의무는 수도권 분양가 상한제 적용 지역 등에만 해당되고, 세부 기준에 따라 2~5년의 의무 거주 기간이 적용됩니다. 

 

현재 이 규제 완화안은 아직 주택법 개정이 이루어지지 않아 보류 상태입니다. 지금은 강남 3구와 용산을 제외한 모든 곳이 분양가상한제 적용지역에서 해제되었기 때문에, 만약 실거주 의무 폐지가 시행되지 않는다고 해도 서울 대부분 지역에서 앞으로 분양되는 단지에는 실거주 의무 기간이 적용되지 않습니다. 그러나 법 개정이 될 경우에는 과거 분양가상한제 지역에서 분양된 단지에도 이 내용이 소급 적용되기 때문에, 향후 입주를 앞둔 분들에게는 법 개정 여부와 그 시기가 매우 중요한 상황입니다. 

 

법 개정을 통해 실거주 의무가 폐지되면 앞으로 서울의 모든 분양 단지에서 입주 시점에 임대가 가능해지기 때문에 신축 아파트의 전·월세 매물이 많이 등장하게 될 것으로 생각됩니다.

 

 

청약 당첨이 된다 해도 입주 시까지 분양가의 60%에 해당하는 중도금을 꼬박꼬박 내는 것은 큰 부담일 텐데요, 올해 1분기부터는 기존에 있던 중도금 대출의 분양가 한도(12억 원)가 폐지되고, 인당 대출액 제한도 사라지게 되었습니다. 게다 강남 3구와 용산 외 기존 규제지역(분양가 50% 중도금 대출)이 비규제지역(분양가 60% 중도금 대출)으로 전환되면서 중도금 대출 한도의 상향 효과도 생겼습니다. 이제는 강남·송파·서초·용산 외 모든 지역에서 분양가 제한 없이 중도금을 대출로 해결할 수 있게 된 것입니다.

 

그 외에도, 1주택자 청약 당첨 시 당첨 주택의 입주 가능일로부터 24개월 이내 기존 소유 주택을 처분해야 했던 의무가 사라지고, 투기과열지구(강남 3구, 용산) 내 9억 원 이하로 한정되었던 특별공급에 분양가 한도가 사라졌습니다. 특별공급이란 다자녀, 노부모 부양 가구, 신혼부부, 생애 최초 주택 구입자에게 따로 분양 물량을 배정한 것인데요, 이제는 특별공급 요건에 해당하는 가구라면 강남 3구와 용산의 고분양가 아파트에도 당첨 확률이 높아졌다고 할 수 있겠습니다.

 

 

오늘은 이전에 비해 완화된 올해의 청약 제도에 대해 알아보았습니다. 청약 가점이 낮아도, 집이 이미 있어도, 다른 지역에 살아도, 자금이 부족해도 청약으로 집을 마련할 길이 조금 더 열렸다고 볼 수 있겠습니다. 

 

그러나, 아직 주택담보대출 금리는 여전히 높은 수준입니다. 조금씩 떨어지고는 있지만 여전히 평균 4%대를 유지하고 있습니다.

 

 

 

분양가격도 청약 신청을 고민하게 하는 요소 중 하나라고 생각되는데요, 물가 상승과 더불어 분양가는 꾸준히 상승하고 있고, 현재 건설 자잿값 상승과 더불어 분양가상한제가 대부분의 지역에서 폐지되면서 더욱 분양가 상승의 가능성이 커진 듯합니다. 아파트 매매가격이 하락하면서 시세와 분양가격과의 격차가 줄어들어 분양을 통해 얻을 수 있는 이점이 줄어들 가능성도 보입니다. 변경된 청약 제도와 부동산시장에 대한 이해를 바탕으로 현명한 선택이 필요한 시점이라고 생각됩니다.
 

 

*출처: 우리은행 네이버포스트