최근 우리나라 주택시장이 전국적으로 침체된 모습을 보이고 있습니다. 얼마 전까지 우리 경제는 전세계적인 팬데믹 상황으로 어려운 시기를 보냈지만, 주택시장만큼은 저금리 기조 등에 힘입어 강세를 보이면서 2020~21년에 걸쳐 높은 상승세를 보였습니다. 하지만 ’21년 하반기부터 시작된 우리나라와 미국의 기준금리 인상으로 상황은 역전되었습니다. 우크라이나 전쟁 등 대외 요인 악화가 겹쳐 물가 상승세가 쉽사리 꺾이지 않고 금리가 급등하면서 주택시장의 침체 및 가계부채의 문제가 점차 현실화되고 있습니다. 문제는 당분간 이러한 금리 상승과 주택시장 침체의 상황이 지속될 것으로 예상된다는 점에 있습니다. 이처럼 수요가 급격히 위축된 상황에 시장을 예측하기 위해서는 공급은 어떻게 될지 살펴보는 것이 그 어떤 때보다 매우 중요할 것으로 판단됩니다. 수요와 달리 공급은 계획과 실제 공급까지 몇 년 이상의 시차가 발생하여 주택시장 상황에 따라 유연하게 변할 수 없는 만큼 늘 공급 부족 또는 과잉의 문제가 동반되었기 때문입니다.

본 고에서는 2023년 아파트 입주 예정 물량을 살펴보고 내년 시도별 주택시장을 가늠해볼 예정입니다. 자료의 한계상 주택 전체가 아닌 아파트에 한정되지만, 아파트가 전체 주택에서 차지하는 비중이 높은 만큼 시장 전반을 살펴보는 데에는 큰 무리가 없을 것으로 보입니다. 주택시장이 좋지 않은 상황인 만큼 공급의 과다는 시장의 안정보다는 해당 지역의 침체를 가속할 가능성이 큽니다. 따라서 공급 상황을 살펴보고 이에 맞게 대비하는 것이 중요하다고 하겠습니다.

2023년 전국의 아파트 입주 예정 물량은 올해(33.3만호)보다 소폭 늘어난 34.8만호 수준이 될 것으로 예상됩니다. 이는 ’21년(28.6만호) 이후 2년 연속으로 증가한 수치이며 최근 10년(’13~’22년) 평균인 33.3만호 보다는 약 4.5%가 많습니다. 수도권과 지방을 구분하면, 수도권은 17.8만호로 최근 10년 평균(15.8만호) 보다 12.4% 많지만, 지방은 17.0만호로 10년 평균(17.5만호) 보다 2.7% 적게 나타났습니다. 내년 수도권의 입주 물량이 지방보다 많고 최근 10년 평균보다 더 많은 수준을 보였지만, 올해와 비교하면 수도권은 소폭 줄어드는 반면 지방은 1.7만호(11.2%)가 증가할 것으로 예상됩니다. 즉, 수도권과 지방 모두 최소한 평년 수준의 입주 물량을 보이면서 내년 주택시장 상황에 따라 부담으로 작용할 가능성을 내포하고 있다고 할 수 있습니다.

 
그러면 전국 17개 시도별 입주 물량을 다른 지표와의 비교를 통해 살펴보고 내년 입주물량이 어느 정도의 수준인지 좀 더 자세히 알아보도록 하겠습니다. 아래의 표는 2023년 시도별 입주 물량을 전년(2022년)대비, 최근 10년(’13~’22) 평균 대비, 주택 재고수준(2021년 기준) 대비의 3가지 수치로 비교한 것입니다. 첫 번째는 전년 대비로 올해보다 내년 시도별 입주물량이 늘어날지 아니면 줄어들지를 보여줍니다. 17개 시도 중 제주(728.8%), 경북(136.6%), 울산(127.9%), 대구(74.6%), 충북(47.6%) 등 11개 시도가 내년 입주물량이 올해보다 많은 것으로 나타났습니다. 하지만 올해 입주 물량에 따라 부호가 다르게 나올 수 있기 때문에 전년대비 비교만으로는 한계가 있습니다.

두 번째 10년 평균 대비는 최근 10년인 2013년부터 올해 2022년까지의 연간 평균 입주물량으로 주택공급 사이클이 반영된 장기 평균으로 볼 수 있어 내년 입주물량이 많은 수준인지 아닌지 판단할 때 더욱 도움이 됩니다. 인천(139.9%), 대구(119.3%), 충남(60.8%), 울산(24.1%) 등 7개 시도의 내년 입주물량이 10년 평균보다 많은 것으로 나타났습니다.

마지막으로 주택 재고량 대비는 해당 시도의 주택 수와 비교한 것으로 가장 최근인 2021년 주택총조사 자료를 활용하였습니다. 대구(4.4%), 인천(4.3%), 충남(2.9%), 경기(2.4%) 등 8개 시도가 전국 평균보다 큰 값을 가진 것으로 나타났습니다.

표에서 전년 대비와 10년 평균 대비 지표는 감소한 지역은 파란색, 증가한 지역은 빨간색으로 표시하였고, 재고량 대비 지표는 전국 평균보다 낮은 수치를 기록한 지역은 파란색, 높은 수치를 기록한 지역은 빨간색으로 표시하였습니다. 빨간색이 많을수록 내년 입주물량이 상대적으로 많은 지역으로, 반대로 파란색이 많을수록 내년 입주물량이 부족한 지역으로 예상할 수 있습니다. 

시도별로 종합하여 살펴보면, 먼저 수도권에서 인천, 지방광역시에서 대구, 울산, 기타지방에서 충북, 충남이 세 가지 지표가 모두 빨간색으로 나타나 2023년 입주물량이 상대적으로 많아 시장에 부담을 줄 수 있는 지역으로 판단됩니다. 주택시장이 과열된 시기였다면 공급이 많다는 것이 가격 안정에 도움이 되겠지만, 올해에 이어 내년 주택시장은 침체 가능성이 매우 크기 때문에 안정보다는 하락 폭을 키울 가능성이 커 보입니다. 반대로 지방광역시의 광주, 대전, 기타 지방의 전북은 세 가지 지표가 모두 파란색으로 나타나 내년 공급 부담이 상대적으로 적은 지역으로 예상됩니다. 또한 서울은 내년 입주물량이 올해보다 0.4% 증가하지만 10년 평균대비 28.0% 감소, 주택 재고량 대비 0.8%에 불과해 시장이 침체기에 있지만 공급 측면의 부담은 적은 것으로 판단됩니다.

마지막으로 아래의 표는 서울 및 광역시 등 대도시가 아닌 도 지역에서 시군 단위로 내년 입주 물량을 주택 재고 수와 비교하여 비율이 높은 10개 지역을 정리한 것입니다. 도 지역은 대도시에 비해 면적이 상대적으로 넓어 지역별로 차이가 있을 수 있으므로 시군 단위로도 살펴보았습니다. 해당 지역은 현재의 주택 수 대비로 주택 입주가 많은 지역이므로 외부로부터 인구 유입이 많지 않다면 공급 부담이 가중될 가능성이 높은 지역이라 판단됩니다. 16곳 중 경기도 지역이 양주시, 과천시, 양평군, 가평군 등 8곳, 충청남도 지역이 계룡시, 아산시, 홍성군, 당진시 등 4곳으로 나타났습니다. 특히 이들 지역은 전세시장이 국지적으로 가격 하락 조정을 받을 수 있는 만큼 해당 지역에 관심이 있는 수요자라면 불안정한 시장 모습이 얼마나 크게 나타날지 주의를 갖고 살펴봐야 할 것입니다.

이상으로 2023년도 시도별 입주 물량을 간략히 살펴보았습니다. 주택시장도 수요-공급 균형에 의해 움직이는 만큼 공급측면의 입주물량 분석을 통해 시장을 보다 객관적으로 살펴보는 것이 필요합니다. 이를 통해 균형된 시각으로 합리적인 의사 결정을 하는 것이 현재의 불황 시기에는 더욱 중요할 것으로 판단됩니다.

*출처: 우리은행 네이버포스트