사전청약제도는 ’21년 7월부터 본격적으로 시행되었는데 주택 매수에 대한 심리적 안정과 주택 공급 신호에 대한 긍정적 효과를 가져온 것으로 평가됩니다. 

 

’21년 사전청약은 총 3.8만호가 완료되었는데, 3기 신도시에 대한 높은 관심과 분양주택에 대한 선호도 증가로 높은 청약경쟁률을 기록하였습니다. ’22년 사전청약 물량은 작년 대비 2배 이상으로 공급될 예정이며, 도심복합사업, 공공자가주택(이익공유, 지분적립, 토지임대부) 등에서도 사전청약이 최초로 공급될 예정입니다. 

 

이와 같이 금년에는 사전청약 공급 계획이 차질 없이 추진되는지 여부에 따라 주택시장 안정화에 많은 영향을 미칠 것으로 판단됩니다. 이번 포스트에서는 사전청약제도에 대한 그 동안의 추진과정을 살펴보고, ’22년 공공분양 및 민간분양의 사전청약 공급계획을 살펴보겠습니다. 
 

 

사전청약제도는 현행 청약시기(착공 후)보다 1~2년 이상 조기에 미리 청약하는 방식으로 청약당첨자는 청약포기 등 특별한 사유가 없는 한 본 청약의 당첨자로서의 자격을 인정하는 제도입니다. 따라서 본 청약이 주택착공 이후 추진되는 반면, 사전청약은 지구계획 승인 이후 시행됩니다. (지구지정 → 지구계획 승인 → 사전청약 → 사업승인 → 주택착공 → 본 청약).

 

사전청약의 특징들을 살펴보면 다음과 같습니다. 

 

첫째, 사전청약의 자격요건은 본청약과 동일 기준으로 적용되고, 거주요건은 사전청약 당시 해당지역(기초지자체, 수도권)에 거주 중이면 신청할 수 있으나 본 청약시점까지 거주기간 요건을 충족해야 합니다. 

 

둘째, 사전청약 공고 시 분양가는 추정분양가격이 제공되며, 실제 분양가는 본 청약 시 제공됩니다. 

 

셋째, 사전청약은 입주자모집공고 시점을 기준으로 소득 및 자산 등의 자격요건을 심사하며, 사전청약 당첨자로 선정된 이후에는 소득 및 자산 요건을 추가로 심사하지 않습니다. 

 

넷째, 사전청약 당첨자는 입주 시까지 무주택 요건의 유지가 필수적이며, 다른 주택의 본 청약 당첨 또는 주택 구입은 가능하나 사전청약에 당첨된 주택에 입주할 수 없습니다. 

 

다섯째, 사전청약 당첨자는 본 청약 전까지 재당첨 제한을 적용 받지 않으며, 본 청약 시점에 최종 입주여부가 확정되면 재당첨 제한을 적용 받습니다. 

 

한편 사전청약제도에 대한 현재까지의 추진 과정을 살펴보면 다음과 같습니다. 

 

5·6 공급대책(2020.5.6.)에서는 사전청약제도 도입 방안을 처음으로 언급하였으며, 7.10 대책(2020.7.10.)에서는 수도권 공공택지를 대상으로 ’21년의 사전청약 물량을 3만호 이상으로 공급 계획하였습니다. 8.4 공급대책(2020.8.4.)에서는 공공분양 중 사전청약 물량을 ’22년까지 6만호로 대폭 확대하겠다는 계획을 발표하였습니다. 이후 ’20년 9월에는 공공분양 사전청약에 대한 주요입지와 청약일정 등을 구체적으로 제시하였습니다. 

 

’21년 4월에는 ’21년 사전청약 물량 3만 200호를 최종 확정하였으며, 네 차례에 걸쳐 공급계획을 수립하였습니다. ’21년 8월에는 3기 신도시 등 공공분양 사전청약의 높은 호응에도 불구하고 공급물량이 다소 부족하다는 판단 하에 공공택지 내 민간분양을 포함한 사전청약 확대방안을 발표하였습니다. 
 

 

 

작년 사전청약 물량은 총 4차(7월·10월·11월·12월)에 걸쳐서 3.8만호(공공분양 3.2만호, 민간분양 0.6만호)를 공급하였으며, 총 54.3만명이 사전청약을 신청하는 등 높은 관심을 보였습니다. 공공분양 기준 사전청약 평균 경쟁률은 17.3대 1로 최근 5년 수도권 평균 경쟁률(2.6대 1)을 크게 상회하였습니다. 또한 작년의 사전청약 접수 결과(’21.7~12), 30대가 51% 비중으로 가장 높게 나타났습니다. 

 

’22년에도 사전청약 물량은 작년의 2배 수준인 7만호로 확대 공급될 예정입니다. 특히 3기 신도시 사전청약 물량은 ’21년에 9천호가 공급되었는데, ’22년에는 1.2만호로 크게 확대될 예정입니다. 공공분양과 민간분양의 사전청약 물량을 합치면 매 분기 1만호 이상이 공급될 예정입니다.
금년 4분기에는 서울·수도권의 도심복합사업(0.4만호 내외), 이익공유·지분적립·토지임대부 등 공공자가주택의 공급계획이 처음으로 반영되어 많은 사전청약 물량이 공급될 계획입니다. 

 

한편 ’22년 공공·민간 분양예정물량 39만호가 예정되어 있으며, 금년 사전청약 물량 7만호를 추가하면 총 분양물량이 46만호로 주택시장 안정화에 많은 기여를 할 것으로 예상됩니다((’20년) 34.9만호 → (’21년e) 38.8만호 → (‘22년e) 46.0만호). 
 

 

’22년 공공분양 사전청약은 3.2만호가 공급될 예정으로 전년과 유사한 수준입니다. 기존에 계획된 공공분양 3만호에 공공자가주택을 포함한 0.2만호가 추가되었으며, ’22년 1분기 3.2천호부터 순차적으로 공급될 예정입니다. ’22년에는 선호도 높은 3기 신도시에 대한 사전청약 물량이 전년에 비해 확대될 예정이며, ’22년 4분기에는 남양주왕숙, 하남교산, 고양창릉 등 3기 신도시에 5.5천호 사전청약 물량이 계획되어 있습니다. 

 

 

민간분양 사전청약은 공공택지 내 민간시행 사업과 3080+ 공공사업이 주요 대상이며, 앞에서 언급한것처럼 ’21년 8월에 추진계획이 수립되었습니다. 공공택지 민간분양 사전청약은 ’24년까지 8.7만호가 계획되어 있으며, 특히 ’23년 이후의 공급 물량이 5.3만호로 많은 비중을 차지하고 있습니다. 민간분양 사전청약의 특징은 특별공급 비율이 58%로 공공분양(85%)에 비해 낮은 기준이 적용됩니다. 또한 일반공급 물량 중 85%까지 사전청약의 형태로 공급될 예정입니다. 이외에도 민간분양의 사전청약은 공공분양에 비해 중대형 평형 비중이 높을 것으로 예상됩니다.

 

’22년 민간분양 사전청약은 3.8만호로 계획되어 있는데, 공공택지 민간분양과 도심공공주택 복합사업이 각각 3.4만호와 0.4만호로 공급될 예정입니다. 공공택지 민간분양의 사전청약은 1분기와 4분기에 각각 1.2만호와 1.6만호로 많은 물량이 배정되어 있으며, 도심공공주택 복합사업의 사전청약은 12월에 예정되어 있습니다. 

 

 

’22년 1분기 사전청약 물량을 세부적으로 살펴보면, 2월 8일에 약 2천호 공급을 시작으로 2월말과 3월말에 각각 4.2천호와 9.1천호가 공급될 예정입니다. 특히 2월말에는 남양주왕숙, 인천계양의 3기 신도시에서 1.4만호가 계획되어 있으며, 3월말에는 평택고덕, 파주운정3, 화성동탄2 등 2기 신도시를 중심으로 공급이 계획되어 있습니다.

 

 

 이상과 같이 ’22년 사전청약 공급계획을 살펴보았는데, 향후 주택 구입을 계획하고 있는 실수요자라면 사전청약제도에 대한 많은 관심을 가질 필요가 있겠습니다. 사전청약에 관심이 있으신 분들은 공공분양의 경우 사전청약 홈페이지 (사전청약.kr), 민간분양의 경우 청약홈(http://www.applyhome.co.kr) 에서 사전청약 일정, 입지·규모, 신청방법 등을 확인할 수 있습니다.
 

 

*출처: 우리은행 네이버포스트